16-11-2012
O novo procedimento especial de despejo
Este procedimento é o mecanismo a utilizar, por exemplo, no caso de o inquilino se encontrar em mora no pagamento de, pelo menos, duas rendas. Referimos que é requisito obrigatório a informação às finanças do contrato.
Em termos práticos, não sendo exigível ao senhorio manter o contrato, deve comunicar ao inquilino - por notificação judicial avulsa, contacto pessoal de advogado ou solicitador - que, face ao incumprimento, considera resolvido o contrato celebrado, tendo o inquilino um mês a contar da notificação para desocupar o locado.
O inquilino pode evitar a resolução extrajudicial se, no prazo atrás referido, proceder ao pagamento das rendas em atraso, bem como de uma indemnização de 50% do montante em dívida. No entanto, esta faculdade só pode ser usada uma vez.
A utilização do procedimento especial de despejo surge se, naquele prazo, o inquilino não sair do imóvel.
Nessa situação, o senhorio deve dar entrada, no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), do competente requerimento (em modelo próprio ainda a definir) a pedir a desocupação do locado, bem como o pagamento das rendas, encargos e despesas da responsabilidade do inquilino (o senhorio terá de comunicar ao inquilino, por escrito, o montante em dívida).
Esta é uma das novidades da nova lei, deixando, assim, de ser necessária a instauração de duas ações distintas: uma para a desocupação do imóvel e outra para obter o pagamento dos valores em dívida.
Instaurado o procedimento, que se considera iniciado na data de pagamento da taxa de justiça devida ou da concessão de proteção jurídica, o BNA notifica o inquilino para, em 15 dias, desocupar o locado e pagar os valores eventualmente peticionados; deduzir oposição e/ou pedir o diferimento da desocupação do locado (esta última possibilidade apenas no caso de arrendamento para habitação, por razões de carácter social imperioso).
Neste artigo ocupar-nos-emos, apenas, da situação em que, nos 15 dias, o inquilino nada faz.
O secretário do BNA confere título para desocupação do imóvel ao requerimento de despejo. Na posse desse título, o agente de execução, notário ou oficial de justiça desloca-se ao imóvel para tomar posse do mesmo, podendo diretamente requerer a presença das autoridades policiais, sempre que seja necessário arrombar a porta e substituir a fechadura. Caso a desocupação do locado deva ser efetuada em habitação, só pode ser praticada entre as 7 h e as 21 h. É realizado um arrolamento dos bens existentes no imóvel, tendo o inquilino o prazo de um mês, após a tomada de posse do locado, para remover todos os bens móveis. Caso não o faça, os mesmos são considerados abandonados.
Alerta-se para o facto de que senhorio e inquilino podem acordar num prazo para a desocupação com remoção de todos os bens, mas, para tal, terá de ser lavrado auto por quem dirige a diligência.
Caso tal prazo não seja cumprido ou o inquilino não desocupe de livre vontade o locado, a entidade que efetuou a diligência dá conhecimento desse facto ao tribunal da situação do imóvel para, em cinco dias, ser autorizada a entrada imediata. Este requerimento tem carácter urgente e tem de ser acompanhado do título de desocupação do imóvel e comprovativo de pagamento de taxa de justiça devida. O juiz pode querer ouvir o inquilino.
Conferida a autorização judicial, a entidade que apresentou o requerimento desloca-se de imediato ao imóvel para efetivar a posse do mesmo.
Estranha-se o facto de a lei ter entrado em vigor no passado dia 12, sem que a necessária regulamentação tenha sido publicada. Pelo que continuaremos a aguardar a publicação dos diplomas que regulam o BNA, bem como os modelos do requerimento de despejo e restantes peças processuais, sem os quais este procedimento não pode ser utilizado.
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| Ana Sofia Oliveira Advogada do Departamento de Contencioso da Gali Macedo & Associados |
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