24-08-2012
Rendimento dos inquilinos condiciona aumentos
Atualização das rendas avança a partir de novembro
As rendas anteriores a 1990 vão ser atualizadas a partir de novembro. A nova lei do arrendamento foi publicada e pretende liberalizar as rendas antigas através do acordo ente senhorios e inquilinos. Mas as exceções são numerosas abrangendo os inquilinos com rendimento até 2425 euros mensais, bem como as pessoas com mais de 65 anos de idade ou com grau de deficiência superior a 60%.
A negociação entre senhorios e inquilinos é a solução encontrada pela nova lei do arrendamento para atualizar as rendas antigas. Publicada a 14 de agosto, a Lei n.º 31/2012 entra em vigor a 12 de novembro. A partir dessa data, os proprietários devem começar a apresentar aos inquilinos os valores de renda e a duração do contrato que propõem. Em face do valor de renda pedido pelo senhorio, o inquilino pode contrapropor um valor inferior. Se não for aceite pelo senhorio, o inquilino pode optar entre manter o arrendamento, atualizando a renda para o valor proposto pelo senhorio, ou cessar o contrato com direito a uma indemnização que corresponde a cinco a dez anos de rendas, com o valor médio entra a proposta inicial do senhorio e a contraproposta do inquilino.
Assim, o senhorio tem interesse não propor um valor demasiado alto - para não ter que pagar uma indemnização elevada na falta de acordo - e o inquilino tem interesse em não propor uma renda excessivamente baixa - para não receber depois uma indemnização insignificante. O montante da renda antiga é irrelevante para efeito da atualização. Ou seja, o senhorio não está condicionado pelo valor da renda antiga.
Exceções são numerosas
A nova lei do arrendamento prevê um período de transição que protege os inquilinos com rendimento inferior a cinco salários mínimos mensais (os já referidos 2425 euros), os inquilinos com mais de 65 anos de idade e os inquilinos com deficiência superior a 60%.
Na prática, a lei só terá aplicação plena para uma minoria de inquilinos, já que a larga maioria dos inquilinos com rendas anteriores a 1990 é constituída por agregados familiares com rendimento bruto inferior a 2425 euros por mês.
Neste caso, aplica-se um limite de base de 1/15 do valor atualizado do imóvel. Por exemplo, um T3 com um valor de 60 mil euros calculado com as regras do IMI, teria como renda anual máxima quatro mil euros, ou seja, 333,33 euros mensais. A nova lei prevê como limite para a renda 6,6% do valor do imóvel, o que é mais favorável do que o regime anterior. A reforma de 2006 elaborada pelo Governo de José Sócrates fixava como limite de renda anual 4% do valor do imóvel.
Mas, a lei fixa também outro limite para o valor da renda em função do rendimento do agregado familiar do inquilino. Durante o período de transição a renda não pode exceder 25% do rendimento. Mas se o agregado familiar tiver um rendimento inferior a 1500 euros esse limite baixa para 17%. Se o rendimento do agregado for inferior a 500 euros mensais a renda não pode ultrapassar os 10%, ficando limitada a 49,9 euros mensais.
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Teia legal continua complexa
A reforma mantém a complexidade das normas que regulam o arrendamento urbano.
Como exemplo, publicamos a extensa lista de diplomas alterados com a entrada em vigor da nova lei.
Artigos 1048.º, 1054.º, 1055.º, 1069.º, 1072.º, 1080.º, 1083.º, 1084.º, 1085.º, 1087.º, 1094.º a 1098.º, 1100.º a 1103.º, 1106.º e 1110.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966, e alterado pelos Decretos -Leis nºs 67/75, de 19 de fevereiro, 201/75, de 15 de abril, 261/75, de 27 de maio, 561/76, de 17 de julho, 605/76, de 24 de julho, 293/77, de 20 de julho, 496/77, de 25 de novembro, 200 -C/80, de 24 de junho, 236/80, de 18 de julho, 328/81, de 4 de dezembro, 262/83, de 16 de junho, 225/84, de 6 de julho, e 190/85, de 24 de junho, pela Lei n.º 46/85, de 20 de setembro, pelos Decretos -Leis nºs 381 -B/85, de 28 de setembro, e 379/86, de 11 de novembro, pela Lei n.º 24/89, de 1 de agosto, pelos Decretos -Leis nºs 321 -B/90, de 15 de outubro, 257/91, de 18 de julho, 423/91, de 30 de outubro, 185/93, de 22 de maio, 227/94, de 8 de setembro, 267/94, de 25 de outubro, e 163/95, de 13 de julho, pela Lei n.º 84/95, de 31 de agosto, pelos Decretos -Leis nºs 329-A/95, de 12 de dezembro, 14/96, de 6 de março, 68/96, de 31 de maio,
35/97, de 31 de janeiro, e 120/98, de 8 de maio, pelas Leis nºs 21/98, de 12 de maio, e 47/98, de 10 de agosto, pelo Decreto -Lei n.º 343/98, de 6 de novembro, pelas Leis nºs 59/99, de 30 de junho, e 16/2001, de 22 de junho, pelos Decretos -Leis nºs 272/2001, de 13 de outubro, 273/2001, de 13 de outubro, 323/2001, de 17 de dezembro, e 38/2003, de 8 de março, pela Lei n.º 31/2003, de 22 de agosto, pelos Decretos -Leis nºs 199/2003, de 10 de setembro, e 59/2004, de 19 de março, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, pelo Decreto -Lei n.º 263 -A/2007, de 23 de julho, pela Lei n.º 40/2007, de 24 de agosto, pelos Decretos -Leis nºs 324/2007, de 28 de setembro, e 116/2008, de 4 de julho, pelas Leis nºs 61/2008, de 31 de outubro, e 14/2009, de 1 de abril, pelo Decreto-Lei n.º 100/2009, de 11 de maio, e pelas Leis nºs 29/2009, de 29 de junho, 103/2009, de 11 de setembro, 9/2010, de 31 de maio, e 23/2010, de 30 de Agosto.
Além das alterações ao Código Civil há também uma extensa lista de mudanças ao Código do Processo Civil. |
Primeiro exemplo: falta de acordo e indemnização de cinco anos de renda
O proprietário de um T2, em Lisboa, que recebe com uma renda de ¤ 75/mês, comunica ao inquilino a proposta de uma nova renda de ¤ 600. O inquilino responde no prazo legal de 30 dias contrapropondo um valor mensal de ¤ 180. O proprietário não aceita esse valor pelo que o inquilino pode optar entre aceitar a nova renda de ¤ 600 ou rescindir o contrato e obter uma indemnização de cinco anos de renda com base no valor médio da proposta e contraproposta, neste caso de ¤ 390. Assim, a indemnização seria de ¤ 22400.
Se o proprietário pedisse um valor de ¤ 1000, a indemnização seria de ¤ 35.400.
Segundo exemplo: falta de acordo e indemnização aumentada em 50%
O mesmo proprietário que propusera uma renda de ¤ 600 recebe uma contraproposta do inquilino de ¤ 500 mensais, que não aceita.
Como a diferença entre as duas propostas é inferior a 20%, o inquilino pode rescindir obtendo uma indemnização de 7,5 anos com o valor médio, neste caso ¤ 550.
Assim, tem o direito a rescindir o contrato o obter uma indemnização de ¤ 49.500.
Terceiro exemplo: falta de acordo e indemnização agravada em 100%
O mesmo proprietário propõe ao inquilino uma nova renda de ¤ 600 e recebe uma contraproposta de ¤ 550 mensais. Sendo a diferença inferior a 10%, na falta de acordo sobre o novo valor da renda o inquilino tem o direito a rescindir, obtendo uma indemnização de 10 anos de renda. Neste caso, com o valor médio de ¤ 575 a indemnização seria de ¤ 69.000.
Através do agravamento da indemnização quando os valores estão próximos, a lei pretende favorecer o acordo entre senhorios e inquilinos. |
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| João Luís de Sousa jlsousa@vidaeconomica.pt |
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